Рынок недвижимости Молдовы перегрет. Это данность. Об этом говорят специалисты и экономисты, это подтверждает статистика.
По данным Национального банка Молдовы, в I квартале 2025 г. индекс цен на жильё вырос на 18,4% по сравнению с предыдущим кварталом и на 35,4% в годовом выражении. Для новостроек рост составил 20,6% за квартал, «вторичка» подорожала на 17,4%. В то же время рынок столкнулся с резким падением количества сделок: в I квартале 2025 года на 28% г/г, во II квартале — на 65%. Это указывает на сочетание перегретых цен и ослабления реального спроса.
Взрывной рост цен в начале 2025
Индекс цен на жильё (RPPI) за I кв. 2025: +18,4% кв/кв и +35,4% г/г, агрегированное значение 211,7. На «первичке» квартальный скачок +20,6%, на «вторичке» +17,4%. Это официальная статистика НБМ. По данным индекса Acces Imobil, средняя цена квартир в Кишинёве к концу 2024 достигла ≈1 540 €/м² (исторический максимум). Локальные издания фиксируют рекордный скачок цен в I кв. 2025 (новостройки до ~1 906 €/м², +20,6% кв/кв).
Почему выросли цены?
Дешёвые и доступные ипотеки/программы: расширение доступа к финансированию (включая госпрограмму «Prima Casă Plus») подпитало спрос — это отмечает и НБМ, и профильные медиа. Сжатое предложение новостроек: после 2022–2023 гг. строительная активность проседала; в ряде обзоров подчёркнуто, что предложение отстаёт от спроса, что усиливает рост цен.
Миграция/урбанизация и приток покупателей: спрос концентрируется в Кишинёве (включая внутреннюю миграцию и часть внешнего спроса), что усиливает давление на цены в столице.
Общая макросреда: восстановление экономики, рост кредитования (ипотека), инфляционные ожидания косвенно поддерживают номинальные цены. Недвижимость, как средство хранения накоплений: жилье — основное, что сберегает накопления граждан от инфляции.
Как сделать жилье доступным?
Международный опыт регулирования продаж и борьбы со спекулятивными продажами помогает найти ответ. Давайте проанализируем налоговую политику Румынии и Украины. Украина использует налоговую политику для ограничения спекулятивных перепродаж: 0% налога при первой продаже в году и сроке владения более 3 лет; 6,5% — при владении менее 3 лет или повторных продажах в году; 19,5% — для нерезидентов при владении менее 3 лет. Румыния применяет простую шкалу: 3% от суммы сделки при владении 3 года и менее; 1% — при владении менее 3 лет. Налог удерживается нотариусом при заключении сделки. Украина ориентирована на поддержку долгосрочного владения и реальных покупателей: нулевая ставка возможна, но в других случаях — сравнительно высокая налоговая нагрузка. Румыния предлагает максимально простую и низкую систему налогообложения: фиксированные 1% и 3% от цены, без сложностей с расчётом прибыли, и фактическое освобождение в определённых ситуациях.
Меры для Молдовы Меры со стороны примэрии и изменение земельной политики
Мера 1. Выставление на аукцион небольших участков (0,5 га). Механизм: Мэрия формирует пул городских земель, разделяет на лоты по 0,5 га и проводит открытые аукционы с допуском только юридических лиц и индивидуальных предприятий с подтверждённым опытом строительства ≤ 10 000 м². Эффект: устранение монополии крупных девелоперов; привлечение на рынок малых и средних строительных компаний; рост предложения и разнообразия проектов. Срок реализации: первые торги — через 6–9 месяцев после утверждения регламента. Риск: фрагментарная застройка без комплексной инфраструктуры – решается через создание единых градостроительных стандартов.
Мера 2. Новый план развития города с продажей участков на границе города или в муниципии. Механизм: Реклассификация сельхозземель в пригородах в жилую зону, выделение крупных кварталов (20–30 га), которые разбиваются на секции для разных застройщиков, но с единым инфраструктурным планом. Эффект: снижение дефицита земли в городской черте; сдерживание цен на землю в центре; перераспределение спроса. Срок: 1–2 года на подготовку планов и коммуникаций. Риск: при отсутствии финансирования инфраструктуры новые районы могут остаться «полями с многоэтажками» (это проблемы для имиджа примэрии).
Мера 3: Создание новых микрорайонов с инфраструктурой «под ключ». Механизм: Мэрия сама, либо совместно с инвесторами, строит дороги, коммуникации, соцобъекты (школы, детсады, медпункты) до начала строительства жилья. Эффект: привлекательность окраин растёт; молодые семьи получают доступное жильё с удобствами; Срок: 2–5 лет на полноценный микрорайон. Риск: высокая стоимость начального этапа. Необходима поддержка государства и создание формы сотрудничества государств и девелопера.
Мера 4: Упрощение и ускорение выдачи разрешений на строительство. Цель: Сократить бюрократические барьеры и время, необходимое застройщику для начала работ, при этом сохранив контроль качества и соответствие градостроительным нормам. Предложения: «Единое окно» — все согласования (градостроительный план, подключение к сетям, экологическое заключение) оформляются через один электронный портал. Сроки: чётко установленные по закону максимальные сроки: до 30 календарных дней для объектов до 5 000 м²; до 60 дней — для крупных объектов. Электронное взаимодействие с муниципалитетом — исключение личных визитов и бумажных справок. Принцип «молчаливого согласия» — если орган власти не дал мотивированный отказ в срок, разрешение считается выданным. Упрощённый пакет документов для малых проектов (строительство и реконструкция) — сокращённый список требований для строительства до 3–5 этажей. Ожидаемый эффект: ускорение запуска проектов на 3–6 месяцев; снижение затрат застройщиков на бюрократию и проценты по кредитам; рост предложения жилья, особенно в сегменте доступного строительства. Риски и меры контроля: риск снижения качества проверок — нужен чёткий онлайн-реестр проектов с открытым доступом к документации; опасность коррупции при «ускоренных» процедурах — нужна цифровизация и автоматизация согласований.
Меры со стороны государства и правительства
Мера 1: Модернизация программы «Prima Casă». Механизм: ограничить участие только для покупки жилья до 100 м² и ценой не выше установленного лимита; установить приоритет для семей с детьми и молодых специалистов; привязать выдачу к регионам с активным новым строительством; новые микрорайоны, жилье в муниципии. Эффект: поддержка реальных покупателей; перенаправление спроса с центра на новые районы (это важно). Риск: без увеличения предложения может снова разогнать цены. Нужны предложения!
Мера 2: Налог на быструю перепродажу (по примеру Украины). Механизм: Установить налог 6–10% при продаже жилья от стоимости объекта, находившегося в собственности менее 3 лет. Например: через год — 6 % через 2 года 3% через 3года 1.5% Исключения — наследство, дарение между близкими родственниками, продажа единственного жилья при смене места жительства. Эффект: снижение спекулятивных сделок; более стабильный рынок. Риск: Снижение ликвидности для тех, кто продаёт по объективным причинам.
Мера 3: Совместные проекты государства и строителей (девелоперов) через государственно-частное партнёрство. Цель: Запустить строительство жилья с участием государства для ускоренного расширения предложения и создания социально доступных квартир, не перегревая рынок.
Возможные формы сотрудничества:
Передача земли в долгосрочную аренду или безвозмездно под условие строительства. Государство или муниципалитет предоставляет участок под застройку без аукциона. Девелопер обязуется построить объект и передать государству определённый процент квартир (например, 15–30%) для социальной программы («Prima Casă», жильё для молодых семей, переселение из аварийного фонда). Субсидирование инфраструктуры. Государство берёт на себя затраты на дороги, инженерные сети, школы, садики. Застройщик строит жилые дома и продаёт часть квартир по рыночной цене, а часть — по льготной. Смешанное финансирование. Совместный фонд, где государство вносит землю или средства, а девелопер — деньги и проектную реализацию. Прибыль распределяется пропорционально вкладам. Преимущества: быстрый рост объёмов строительства в сегменте доступного жилья; привлечение частных инвестиций в социальные проекты без перегрузки бюджета; контроль цен на часть жилья за счёт госучастия. Риски: риск затягивания сроков (нужны чёткие штрафы и условия в контракте); завышенные сметы (нужна обязательная независимая экспертиза); коррупционные риски (нужен прозрачный конкурс на участие девелоперов). Ожидаемый эффект При комплексном внедрении этих мер в течение 3–5 лет: рост цен стабилизируется в пределах 3–5% в год (вместо скачков 15–30%); доля спекулятивных сделок снизится на 20–30%; на рынок выйдут 10–15 новых застройщиков малого и среднего сегмента; доля новых районов в объёме продаж вырастет с 5–7% до 20–25%.
Заключение
Молдова может избежать дальнейшего перегрева рынка, если синхронизирует земельную политику и налоговое регулирование. Украина показала, что налог на быструю перепродажу работает. Румыния — что простота и низкие ставки упрощают администрирование. Для Молдовы важно объединить оба подхода, дополнив их активной градостроительной стратегией. объединение усилий и возможностей государства и примэрий; открытая и активная работа с бизнесом, постоянный диалог. Важно учитывать, что строительство – это основной мультипликатор развития экономики Молдовы.
Загрузка ...
