Приобрели недвижимость на миллионы, но не имеют права прикасаться к ней. Именно это произошло с румынской компанией, которая вступила во владение зданием в самом центре столицы. Вот уже более двух лет она ничего не может сделать и застряла с замороженной инвестицией, потому что земля, на которой стоит здание, по-прежнему является государственной собственностью, а борьба с молдавской бюрократией оказалась гораздо сложнее, чем казалось. Таким образом, место, где теоретически должно было быть возведено новое современное здание, находится в запустении и кишит наркоманами и бездомными, прямо рядом с социальным центром для детей.

Все началось 29 сентября 2022 года, когда строительная компания Inamstro вместе с торговой фирмой Atlassian (последняя с тех пор продала свою долю ООО Win Capital – дочерней компании румынской компании Winn Corporation) купили здание за Республиканским центром для детей и молодежи (ARTICO).

Проблемы начались, когда владельцы обратились в Кишиневскую примэрию за разрешительными документами на реконструкцию здания. Муниципальные власти отказались выдать документы и направили владельцев в центральные органы власти, мотивируя это «отсутствием земельных отношений на участок, на котором расположено здание».

А поскольку ARTICO находится в ведении Министерства образования и исследований, представители компаний также направили письмо в министерство, чтобы вместе найти решение этой проблемы. Но вместо решения министерство запретило им «любую инициативу по инициированию сноса здания».

«Абсурдно, когда государственный орган запрещает владельцу здания сносить его, и этот ответ нарушает наше фундаментальное право собственности, а министерство, вместо того чтобы решить проблему мирным путем и найти компромисс с нами, отказывается участвовать в каких-либо дискуссиях и, в то же время, блокирует использование нашего права собственности», – говорит Сергей Панфили, исполнительный директор компании Inamstro.

Сплошные отказы и никакого решения со стороны властей

После Министерства образования к череде отказов подключилось Агентство публичной собственности (PPA). Владельцы здания, обладающие правом на суперфиций, установленным законом, но пока не признанным властями, неоднократно обращались в Агентство с просьбой разрешить им подготовить технико-экономическое обоснование для участка, на котором стоит их здание. Но все их усилия оказались тщетными.

«Несмотря на законные просьбы, APP отказывалось удовлетворять наши требования и давало уклончивые и необоснованные ответы, не пытаясь рассмотреть суть проблемы», – утверждают владельцы недвижимости.

30 ноября 2022 года компания Inamstro, совладелец объекта, запросила предварительное согласие APP на подготовку технико-экономического обоснования на земельный участок, относящийся к объекту, площадью 0,472 га, которым она владеет совместно с румынской компанией. Через четыре месяца пришел ответ, и было дано согласие на подготовку геометрических планов соответствующего участка. В том же ответе APP уточнило, что «выдача согласия на проведение еще одного технико-экономического обоснования не требуется».  Все вроде хорошо, но сюрприз последовал через 7 месяцев, в ноябре 2023 года, когда ТЭО было представлено в APP и проект не был утвержден.

Право на суперфиций – единственный способ преодолеть проблему

Ситуация, в которой оказались владельцы здания, может быть разрешена только одним способом, устраивающим обе стороны. Решение заключается в предоставлении двум компаниям права суперфиция на землю, и это решение регулируется действующим законодательством. Гражданский кодекс гласит, что право суперфиция – это «вещное право владения и пользования земельным участком другого лица с целью возведения и эксплуатации здания или сооружения суперфициария над и под поверхностью этого участка либо эксплуатации существующего здания или сооружения суперфициария».

Право на обслуживание и эксплуатацию частного сооружения на государственной земле является юридически возможным. Закон № 133/2018 от 1 марта 2019 года установил право суперфиция на земельный участок, принадлежащей государству или административно-территориальной единице (независимо от того, является ли он частью общественного или частного достояния), в пользу владельца сооружения.

Однако власти, по всей видимости, отказываются использовать эту законную возможность. Более того, представители компании говорят, что ежедневно терпят убытки из-за невозможности эксплуатировать здание, которое находится в аварийном состоянии и под угрозой обрушения.

Ч. (1) статьи 8 Закона № 845 от 3 января 1992 года «О предпринимательстве и предприятиях» гласит, что государство создает равные правовые и экономические условия для всех предприятий, гарантирует соблюдение их законных прав и интересов, способствует развитию свободной, добросовестной конкуренции между ними, обеспечивает им равные возможности использования технических и материальных ресурсов. В той же статье закона говорится, что убытки, в том числе недополученные доходы, понесенные предприятием в результате ненадлежащего осуществления должностными лицами своих законных обязательств по отношению к предприятию, возмещаются из государственного бюджета.

«Отношение властей странно и непонятно для нас. Мы являемся законными владельцами здания, но не можем им пользоваться. Они не позволяют нам ничего делать. Власти также отказываются законодательно оформить право суперфиция на землю, а суперфиций – это единственный способ использовать землю, на которой стоит здание. Прежде всего, мы хотим эксплуатировать здание, которое нам принадлежит, потому что это наше законное право. Мы хотим построить социально-культурный объект, а это неизбежно повлечет за собой улучшение инфраструктуры и благоустройство территории. А новое здание впишется в архитектурный ансамбль микрорайона. Мы уверены, что от этого выиграют все», – добавил Панфили.

В сентябре 2023 года представители компании обратились в президентуру с жалобой на бездействие властей.

«Румыния – один из главных дипломатических и торговых партнеров Республики Молдова. Инвестиции румынских компаний укрепляют отношения между двумя странами и способствуют повышению благосостояния населения (…) Inamstro и Win Capital озадачены действиями/бездействием APP, CRCT Artico и Министерства образования и исследований. Эти органы противодействуют эксплуатации недвижимости, находящейся в частной собственности, и таким образом блокируют иностранные инвестиции (…) Другими словами, государственный орган запрещает владельцу проводить реконструкцию/демонтаж/реновацию недвижимости», говорится в письме, направленном в Президентуру.

В свою очередь, по словам представителей компаний, владеющих зданием, Президентура поручила Государственной канцелярии непосредственно подключиться к устранению бюрократических барьеров. Впоследствии Государственная канцелярия запросила привлечь APP к разрешению петиции и, в случае необходимости, созвать встречу заявителей со всеми соответствующими инстанциями. Однако представители двух компаний утверждают, что до сегодняшнего дня APP полностью игнорирует запросы Президентуры и отказывается проводить встречу с заявителями и субъектами, привлеченными к разрешению петиции.

Несмотря на то, что у нас есть ответы, которые на протяжении всего периода давали представителям двух компаний представители APP, редакция ZIUA посчитала нужным предоставить Агентству право высказать свое мнение по этому вопросу. Мы направили запрос в APP, но пока не получили никакого ответа. Как только APP ответит на письмо ZIUA, мы готовы опубликовать реакцию в одной из последующих статей в прессе.