Situaţia de pe piaţa imobiliară este destul de confuză pentru majoritatea celor ce se interesează de ea, iar tendinţele sunt tratate de experţi cu multă precauţie. Şi acest lucru este de înţeles, deoarece lucrurile ce s-au întâmplat pe această piaţă în 2023, 2024 şi 2025 nu au cum să nu provoace anumite întrebări. Dar haideţi să încercăm să facem puţină claritate, în limitele în care acest lucru e posibil.

Una din întrebările de bază, care-i frământă pe mulţi dintre acei ce se interesează de piaţa imobiliară, este de ce s-a redus numărul de tranzacţii imobiliare, dacă cererea continuă să fie una destul de sporită? În context, ar fi de menţionat că în primul trimestru al anului curent în Republica Moldova au fost vândute 4 245 apartamente, ceea ce este cu circa 1 100 mai puţine decât în perioada similară a anului trecut. În Chişinău, în perioada menţionată, au fost vândute 2 884 apartamente, cu 1108 mai puţine decât în primul trimestru al anului 2024. Aceasta în condiţiile în care cererea depăşeşte oferta cu circa 30%. Aşteptăm datele pentru trimestrul doi, dar există suficiente motive pentru a presupune că tendinţa se va păstra şi în acest sens există unele explicaţii. Prima ar fi creşterea continuă a preţurilor la apartamente. Unii pot spune că preţurile sunt „umflate”. Posibil, undeva ei au dreptate, căci pe orice piaţă unde este cerere sporită, există şi riscul ca unii să încerce să „umfle” uşor preţurile. Totodată, nu trebuie să uităm şi de factorii obiectivi. Spre exemplu, în ultimii mai bine de trei ani s-a schimbat semnificativ logistica regională, ceea ce a determinat creşterea preţurilor mai multor mărfuri şi produse, inclusiv a crescut semnificativ şi preţul materialelor folosite în construcţii. Apoi, nu trebuie neglijată nici inflaţia, care în ultimii ani a constituit cumulativ peste 40%. Apropo, presiunea inflaţionistă de la începutul anului a determinat Banca Naţională a Moldovei să aibă o politică monetară mai restrictivă, iar aceasta a determinat creşterea dobânzilor la creditele ipotecare, ceea ce iarăşi s-a expus şi se va expune şi în continuare în mod direct asupra situaţiei de pe piaţa imobiliară.

Ca să înţelegem mai bine despre ce influenţă este vorba se cere de menţionat că, cota apartamentelor vândute prin credite ipotecare, în primul trimestru din 2025, a crescut până la 60%. Adică, din cele 4 245 apartamente vândute în primele trei luni ale anului curent, 2 547 au fost vândute prin ipotecă. În anii anteriori acest indicator era de circa 32%. Ce a determinat creşterea tranzacţiilor imobiliare prin metoda ipotecară? În primul rând, creşterea preţurilor la apartamente, ceea ce i-a pus pe mulţi cumpărători în dificultate şi i-a determinat să apeleze la bănci. În al doilea rând, o influenţă oarecare au avut şi noile reglementări privind limitele de bani în numerar ce pot fi utilizaţi în cadrul tranzacţiilor imobiliare. Toate acestea au sporit rolul băncilor în evoluţiile de pe piaţa imobiliară, iar acum întrebarea este: Va creşte rolul lor şi în continuare sau se va tempera? Sau, mai bine zis, întrebarea este: Va creşte cota tranzacţiilor imobiliare prin ipotecă sau va descreşte? Personal, consider că pe termen scurt – va descreşte. Aceasta pentru că, în rezultatul acţiunilor menţionate ale BNM, au crescut ratele la creditele ipotecare. Dar pe termen mediu – va creşte. În luna mai a anului curent, comparativ cu luna ianuarie, s-a atestat o descreştere a inflaţiei cu 1,2% şi avem motive să presupunem, că în lunile următoare, presiunea inflaţionistă va descreşte uşor. Aceasta ne permite să concluzionăm că, în 2026, vom asista la o descreştere a ratelor la credite ipotecare, ceea ce ar putea da un impuls dezvoltării pieţei imobiliare. Relevant din acest punct de vedere va fi în special programul „Prima casă”. Numai în cadrul acestui program, în mai puţin de un an, s-au achiziţionat peste 3000 de locuinţe, valoarea totală a creditelor aprobate fiind de 3,8 miliarde de lei, iar a garanţiilor oferite de stat prin intermediul ODA – 2,2 miliarde lei. Deci e vorba de un program important cu impact asupra pieţei imobiliare.

În general, în prezent piaţa imobiliară este abordată de potenţialii participanţi la ea cu o anumită prudenţă. Se simte un suspans oarecare şi acesta e determinat în primul rând de aşteptarea, dacă nu a unei scăderi a preţurilor la imobile, cel puţin a unei stabilizări a acestora. Şi respectiva stabilizare chiar ar putea să se producă. În primul rând, în contul unei eventuale sporiri a ofertei pe piaţa imobiliară, care poate fi asigurată prin impulsionarea domeniului construcţiilor. În al doilea rând, oferta ar putea creşte de pe urma revenirii pe segmentul de vânzări imobiliare a potenţialilor vânzători care au migrat de ceva timp spre segmentul chirii. Văzând că numărul de tranzacţii imobiliare a scăzut, mulţi potenţiali vânzători şi-au trecut imobilele pe segmentul chirii. Astfel, în timp ce segmentul vânzări imobiliare a scăzut cu 28%, segmentul chirii a crescut cu circa 30%. Avem tot temeiul să presupunem că procesul se va inversa în situaţia când piaţa vânzărilor de imobile se va stabiliza.

Acestea sunt doar câteva gânduri legate de piaţa imobiliară pe care am ţinut să le expun. Sper că ele vor ajuta la eliminarea, dacă nu totală, atunci măcar parţială a neclarităţilor care sunt legate de această piaţă şi care provoacă tot mai multe întrebări.

Viorel Godea, director general al companiei „Lagmar”